法人に不動産を貸すと、その情報が税務署につつぬけになる不動産収入

「法人(人格のない社団等を含みます。以下同じ)に支払う不動産の使用料等については、権利金、更新料等のみを提出してください。
したがって、法人に対して、家賃や賃借料のみを支払っている場合は、支払調書の提出は必要ありません。」国税庁HP参照

不動産を法人に貸しても、賃貸料が少ない場合、不動産収入は税務署はおろか、市区町村もその収入は
捕捉できないだろうと考える人はいる。

ところが、「不動産の使用料等の支払調書」というものがあって、法人が不動産を借りた場合、法人税の申告とは別に
法定調書の中の支払調書というものを税務署に提出する義務を負う。
この義務は法人だけでなく、不動産業者である個人も負う(例外あり)。
それが No.7441 「不動産の使用料等の支払調書」の提出範囲等に記載されているのだが、
例外があって、それが上記規定にあたる。

つまるところ、法人が大家で、借主が法人の場合、権利金、更新料等がなくて家賃だけなら、支払調書は不要と言うことになる。

●法定調書は、税法に基づいて適正に課税をすることを目的に提出を義務付けている調書で、支払調書や源泉徴収票が含まれる。
なかでも、支払調書は支払いをした事業者が、その明細を書いて税務署に提出する書類で、支払いを受けた側が申告しているかどうかを照らし合わせるために利用されています。

参照:国税庁法人に支払う賃借料 /法令等>質疑応答事例>法定調書>法人に支払う賃借料

親子ローンの危険性

親子ローンという名称のローンがある。
親と子供が債務者になり銀行などから借り入れをして
土地を買い家を建てる。または土地・家を買う。家を建てるといったものだが、
親の返済能力だけでは不安があったり、長期でローン返済をするので、親の年齢を考慮して子供も債務者とするといった場合によく使われる。

親子ローンというからには、買った不動産に親と子が一緒に住む、あるいは二世帯住宅にする場合もあるが、購入後しばらくは一緒に住むもののその後に別居するということもありえる。

住宅ローンの銀行側の管理は企業融資と違って
甘い部分もあるためおざなりにされる。

しかも、最近よくこの種のローンで問題になった事例の謄本を見ると
債務者は親と子なのに、不動産の所有者が親だけになっているケースが多い。

問題が多いのは、親が事業をしていて事業会社で多額の借入があり、返済ができなくなり、リスケを行う。そしてリスケの期限が切れて返済が遅れ始めるといったケースだ。
やがて、銀行側は期限の利益喪失を行い、社長である親に保証債務の履行を求める。
そのときに親が所有者となっているこの不動産に根抵当権または差押えが登記され、住宅ローンの融資銀行も知ることとなる。当然、住宅ローンの債務者である長男は寝耳に水なのだが、親と親の会社の債務の問題にまきこまれていくのだ。

最悪なのは、親が弁護士の所に相談に行き、大幅な債務超過の状態を確認した弁護士が親と親の会社に自己破産をすすめ、すぐにそれに従った場合だ。

このケースを上の図で見てみようと思う。
親の事業会社が無担保で多額の借金があったとすると、親の破産によって親は借金を免責され楽になるが、この不動産の所有権はいずれ破産管財人の名義となり、競売に移行する。この状態で親は破産するからいいのだが、もう一人の債務者・長男は債務から逃れることはできなくなる。親の破産は子供の債務の免責までは保証してくれない。

上の図の例で言えば、住宅ローンの残高は2,000万円で、時価は3,000万円なのだから、根抵当権、または差押えが登記される前、すなわち正常債権あるいは、それに近い状態のうちに不動産を売却すれば1,000万円近くの現金を手に入れることができる。それなのに「債務超過だから破産したほうがいいです。会社と個人が破産すれば会社の借金は免責されます」という言葉に従って、親がすぐに破産を選んでしまい、結果として長男が悲惨な状態となる。

親の期限の利益喪失、根抵当権の行使、差押えが行われ破産に進み、住宅ローンの融資銀行から子供にも催告書が届く。ブラックリストの仲間入りだ。

どうしてか? と思うかもしれが、銀行側は一般的に期限の利益喪失日を重要視する。そのためにわざわざ当然喪失なのに、債務者・連帯保証人に内容証明を送り期限の利益喪失日を明確に記する。そして、この期限の利益喪失日こそがブラックリスト登録の根拠となるのだ。

だから、親だからとか、借入金額以上の担保価値があるからとかだけで、
安易に考えてはいけないのだ。

仮払金による利益の水増し

仮払金は、勘定科目、金額が不明の金銭を支払った場合に、それが確定するまで一時的に割り当てられる勘定科目なのですが、流動資産に区分されています。

たとえば、現状赤字だがどうしても黒字決算にしたい場合、買掛金で仕入れた商品の代金200万円を支払ってしまい、金額が確定できないという理由で勘定科目は仮払金にして、さらに仕入れた商品を在庫に計上すれば、流動資産に仮払金200万円、それに該当する棚卸200万円が計上され、架空の利益が作られてしまいます。

粉飾決算は一般的に、棚卸の水増し、架空売上によることがポピュラーですが、このような勘定科目を使って、利益の水増しをすることもできてしまうのです。