差押えがついたままの建物の取り壊し

手続上だけで考えれば、差押えがついたまま、あるいは抵当権がついたままの建物を取り壊し、滅失登記を行うことはできる。

これは取り壊したという事実に基づいて登記をおこなうという報告的登記義務に根拠があるのですが、実際に、これにもとづいて差押えした債権者、担保を付けた債権者の同意なしに行うと、契約違反に該当し債権者から訴訟をおこされることがあります。

銀行取引約定では、
乙に提供されている担保について乙の責めに帰すことのできない事
由により毀損、滅失または価値の減少が生じたとき、甲または甲の保
証人の資産信用状態が悪化したとき等、乙の債権保全を必要とす
る相当の事由が生じたと客観的に認められる場合において、乙が相
当期間を定めて請求したときは、甲は乙の承認する担保もしくは増
担保を差し入れ、または保証人(電子記録保証人を含む。以下同
じ。)をたてもしくはこれを追加するものとします。


といった規定が記載されていて、これらによって
契約違反を指摘されるのです。

したがって実際上は、差押えがついたまま、あるいは担保がついたままの建物を取り壊し
滅失登記をするときは事前に同意が必要となる。

ところが、だいぶ昔に差押えされていたり、担保設定されていたりで、
債権者の所在がわからず、そもそもその債務があるかどうかもわからない
こともあります。

こんな場合はやっかいなことになりかねません。
差押えは解決したらすぐに解除してもらい、担保は担保債務がなくなったら
必ず抹消することです。

親子ローンの危険性

親子ローンという名称のローンがある。
親と子供が債務者になり銀行などから借り入れをして
土地を買い家を建てる。または土地・家を買う。家を建てるといったものだが、
親の返済能力だけでは不安があったり、長期でローン返済をするといった場合に
よく使われる。

親子ローンというからには、買った不動産に親と子が一緒に住む、あるいは二世帯住宅にする場合もあるが、購入後しばらくは一緒に住むもののその後に別居するということもある。

住宅ローンの銀行側の管理は企業融資と違って
甘い部分もあるためおざなりにされる。

しかも、最近よくこの種のローンで問題になった事例の謄本を見ると
債務者は親と子なのに、不動産の所有者が親だけになっている
ケースが多い。

親が事業をしていて事業会社で多額の借入があり、返済ができなくなり、リスケを行う。そしてリスケの期限が切れて返済が遅れ始めるといったケースだ。
やがて、銀行側は期限の利益喪失を行い、社長である親に保証債務の履行を求める。
そのときに親が所有者となっているこの不動産に仮差押えが登記され、住宅ローンの融資銀行にも連絡が行く。当然、住宅ローンの債務者である長男は寝耳に水なのだが、
親と親の会社の債務の問題にまきこまれていくのだ。

最悪なのは、親が弁護士の所に相談に行き、大幅な債務超過の状態を確認した弁護士が
親と親の会社に自己破産をすすめ、すぐにそれに従った場合だ。

このケースを上の図で見てみようと思う。
親の事業会社が無担保で多額の借金があったとすると、親の破産によって親は借金を免責され楽になるが、この不動産の所有権はいずれ破産管財人の名義となり、競売に移行する。この状態で親は破産するからいいのだが、もう一人の債務者・長男は債務から逃れることはできなくなる。親の破産は子供の債務の免責までは保証してくれない。

上の図の例で言えば、住宅ローンの残高は2,000万円で、時価は3,000万円なのだから、仮差押えが登記される前、すなわち正常債権のうちに不動産を売却すれば1,000万円近くの現金を手に入れることができる。それなのに「債務超過だから破産したほうがいいです。会社と個人が破産すれば会社の借金は免責されます」という言葉に従って、親がすぐに破産を選んでしまい、結果として長男が悲惨な状態となる。

仮差押えが行われ破産に進み、競売でこの不動産が売れなければ、銀行は借金の返済をもう一人の債務者である長男に要求してくる。仮に競売で売却されたとしても、その手続の過程で長男にも期限の利益喪失通知が届き、一括返済を要求されることになる。これだけなら、最終的に住宅ローンは競売で全額回収されるから問題ないと思うかもしれないが、このことによって長男がいわゆるブラックリストに登録される可能性があるのだ。

どうしてか? と思うかもしれが、銀行側は一般的に期限の利益喪失日を重要視する。そのためにわざわざ当然喪失なのに、債務者・連帯保証人に内容証明を送り期限の利益喪失日を明確に記する。そして、この期限の利益喪失日こそがブラックリスト登録の根拠となるのだ。

だから、親だからとか、借入金額以上の担保価値があるからとかだけで、
安易に親子といえども信用してはいけないのだ。

地方税滞納でおこること3 資産調査

このキャプチャー画像は税務署の照会書で、取引関係用のものです。
税金滞納者の取引先との債権・債務の状況を調べるもので、回収のため下調べをするものです。
これと同じような書類は銀行の支店には、毎日何通も郵送されています。
もちろん、税務署だけでなく、市役所なども銀行の支店に郵送しており、銀行支店によってはこれらへの回答するための事務量が増えすぎて専門の部署を設けたところもあるくらいです。

これらの書面とは別に銀行には常駐しているかのように、税務署員・役所の徴収職員が狙った滞納者、あるいは脱税の疑いのある方の預金の動きを時系列でチェックしています。私も支店にいるときはしょっちゅうお目にかかりましたし、銀行支店内の特別の部屋で国税の方々が何日も常駐して預金の動きを調べているのを経験しています。

ところで、滞納者がどこ銀行のどこの支店に預金があるかわからないだろうと思う方もいるかもしれませんが、法人であれば決算書の預貯金等の内訳書でどこに預金があるかはすぐにわかります。法人住民税・固定資産税が滞納した場合などの資産調査は徴収主体である市町村等が行いますが、管轄の税務署で決算書を閲覧することで判明してしまいます。

ただし、地方税の滞納で本社が福岡、仙台で支店登記されたところでの住民税の滞納などの場合てまひまがかかりますが。 

ただ理解していただきたいのは、調べようと思えば税務署ならかなりのことが調べられますし、市役所などでも時間と人員がいさえすれば何とでもなるということです

彼らが情報を把握できるのは預金、不動産のみならず、売掛金、固定資産などがかなりの精度で調べることができます。

償却資産税という地方税がありますが、その内容を照会することで固定資産の現状も把握できてしまうのです。

結果として、わからないだろうと思われる資産もいくらでもあぶりだすことができます。では、これらをわからないようにするにはどうしたらいいのか? と思う人もいて当然ですがネット上で書く話題ではないので……。

地方税滞納でおこること2

会社が税金の納付を滞納した場合、どうなっていくかは、国税と地方税で行われることは同じですが、徴収する側が国か地方自治体かによってかなりの違いがでてきます。それは、その情報収集力の違いに起因するものですが、今回は地方税の滞納で起こることについて書いてみます。

まずは、法的根拠と
滞納処分の流れについて復習です。

1、地方税、納付期限経過しても未納 → 滞納処分開始

2、納付期限から20日以内に滞納者に督促状発送

3、滞納者の財産を調査開始 国税徴収法141条

4、督促状発送から数えて10日以内に納付できない場合は、滞納者の財産差押え
地方税法第331条第1項

5、差押えた財産を換価したり、銀行預金などは銀行から取立たりして回収する
国税徴収法94条67条1項

これを実際の運用例で示すとこのようになる(この図は、滞納者と市役所などで、話し合いが行われ、納付していったとしても完納には数年の時間を要する場合、あるいは、滞納者が話し合いと納付をしない場合で書いています)

根拠条文 参照:
地方税法(市町村民税に係る滞納処分)
第三百三十一条 市町村民税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は、当該市町村民税に係る地方団体の徴収金につき、滞納者の財産を差し押えなければならない。
一 滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。
二 滞納者が繰上徴収に係る告知により指定された納期限までに市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。
国税徴収法(質問及び検査)
第百四十一条 徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、又はその者の財産に関する帳簿書類(その作成又は保存に代えて電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他の人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。)の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二及び第百八十八条第二号において同じ。)を検査することができる。
一 滞納者
二 滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者
三 滞納者に対し債権若しくは債務があり、又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者
四 滞納者が株主又は出資者である法人
国税徴収法(差し押えた債権の取立)
第六十七条 徴収職員は、差し押えた債権の取立をすることができる。
2 徴収職員は、前項の規定により取り立てたものが金銭以外のものであるときは、これを差し押えなければならない。
3 徴収職員が第一項の規定により金銭を取り立てたときは、その限度において、滞納者から差押に係る国税を徴収したものとみなす。
4 国税通則法第五十五条第一項から第三項まで(納付委託)の規定は、第一項の取立をする場合において、第三債務者が徴収職員に対し、その債権の弁済の委託をしようとするときに準用する。ただし、その証券の取り立てるべき期限が差し押えた債権の弁済期後となるときは、第三債務者は、滞納者の承認を受けなければならない。
国税徴収法(公売)
第九十四条 税務署長は、差押財産等を換価するときは、これを公売に付さなければならない。
2 公売は、入札又は競り売りの方法により行わなければならない。

地方税の滞納でおこること、その1(会社の場合)

会社が地方税を滞納した場合、どんなことがおこるのかという、市役所などからの督促の手紙、電話などがある。

そして、納付しないでいると呼び出しの連絡がある。
そこで、会社の現状や預金口座、不動産について確認される。

それでも納付しなければ、会社所有の不動産が差押される。
これは、不動産に時価余力があろうとなかろうとなされるもので、銀行の根抵当権が設定されていて銀行融資残高がある場合などは、
これによって新規融資の停止はもちろんのこと、借入金全額一括返済を銀行から要求されることもある。

 

また、役所による預金への差押もありえる。ただし、すぐに差押が行なわれるかというとそうではなく、1~2年以上経過で実行されることが多い。

仮に役所に呼び出しをされたときに偽りの証言をしても嘘はばれる。
どうしてかというと、市役所の徴収担当者は所轄税務署で法人税の申告書一式を閲覧できるからだ。

どこの銀行のどこの支店に預金があり、融資はどこで行なわれているかはもちろんのこと、固定資産の明細などで資産を把握してしまうのだ。

また、市役所の徴収担当者には国税徴収法141条にもとづく質問検査権もあり、さまざまなことができてしまう。

さらに、 市役所の徴収担当者 は、上司に対する報告と、何をすれば滞納した税金を回収できるか考える必要があるため、
滞納者との話の中でいやがることが何なのかを探ることになる。相手がいやがることをやれば回収につながるからだ。

それゆえに、これらにたいし会社としてどう対応すべきなのかについて何回かに分けて書いていこうと思う。

e-gov参照 国税徴収法141条

仕訳帳、元帳からわかる会社、オーナー社長の現状

金融機関が融資している取引先の決算書に疑いをもったり、
本来の財務内容を知る必要があるとき仕訳帳、元帳を精査することがある。

その会社が架空の経費を計上しているのでなければ、現金の元帳をみれば
どんな理由でどんなふうに資金が不足したのか分かる。
もっとも、架空の経費が計上されている場合は、その数字を考慮して
資金の動きを見る必要がある。

仕訳帳、元帳を見るのはそれだけにとどまらず、さまざまなことがわかるのも事実だ。

企業の再生を頼まれて、始めてみるその会社の決算書だけでは
財務が把握できず、仕訳帳、元帳もいっしょにいただくとその会社の実状がはっきりすることが
きわめて多い。

そこでチェックするのは不自然な取引ということになる。

下記の例の会社の場合、毎月同じ日に同じ仕訳がされていた。
この会社は家族経営で、財務内容が悪化していたのだが、
この仕訳では、9月10日に
〇〇債権回収への返済、
家族への貸付、
オーナー社長からの借入金への返済があったこととなっている。

1回だけならまだしも同様の3件の仕訳が毎月行なわれていたとすれば何だろうと思うのは
当然だと思う。
この資金の流れは必要だから行なわれるものであり、当然そこには切迫した資金の必要性
があるのだと感じた。

そこで推測してみた。

〇〇債権回収への返済は、会社が銀行借入を延滞し期限の利益喪失→債権譲渡されたものの返済。

家族への貸付は、その家族従業員が税金、たぶん固定資産税を滞納し会社がこのような資金の流れで代わりに
納付しているもの、しかもその固定資産は会社が使っている資産。

オーナー社長からの借入金への返済は、やはりオーナー社長が滞納した税金の
支払をこの資金の流れでオーナー社長の収入にせずにおこなっているもの。

この推測を言うと、ずばり的中していた。

じっさい
仕訳帳、元帳からさまざまなことがわかるのだ。

 

DESの使い方は慎重に

DESはDebt Equity Swapの略で、会社の債務を株式に転換することだが、
この使い方には注意がいる。

どんなときのためにDESを使うかと言うと
まず、(1)財務内容をよく見せたいとき
そして、(2)オーナー社長から会社への貸付金が大きいとき、貸付金を株式にすることで
個人の相続財産を減らし、事業承継者である相続人に承継させやすくするため
(もちろん株式の評価額や持ち株の譲渡などは事前に対策するとして)
の2つが多いと思う。

日本経営合理化協会のコラムに詳しく書いたので掲載されたらそちらをお読みいただきたいのだが、
前記(1)のケースが下記の図のBのB/Sで使われ、
(2)のケースがA、Bどちらでも使われる。もっともAのB/Sでは大幅な債務超過、大きな繰越損失をかかえている
ことが考えられるため誰も事業承継者にならず、オーナー社長の死亡時に相続放棄という可能性が大きいので
やはりBのB/Sでのみ使われると考えたほうがよい。

仮にAのB/SでDESを使うとすれば、オーナー社長の個人財産が何十億円であり、相続を見越した場合だが、
そんな例ではとっくにこの会社を清算しているはずなのでAのケースというのは考えずらい。

ところで、DESの使い方にはなぜ注意が必要かと言うと
DESによる債務免除益 → 税負担が発生するケースがあるからだ。

2016年にある会社でDESを考えた際、この税負担がネックになり
単純な増資 → 返済充当
したことがある。

オーナー社長から会社への貸付金1億円をDESで資本にしたとして、
そのうちの8,000万円が会社の資産や利益では回収できないものとされた場合、
会社にはその金額での債務免除益が生まれることとなり、繰越控除される欠損金および今期損失額がそれ以下なら
DESによる税負担が発生することになるのです。

それゆえにDESの扱いは税理士と相談のうえ慎重に扱うことが必要です。

根抵当権設定、既存根抵当権極度増額で無剰余にすれば不動産は守れるのか?

根抵当権設定、既存根抵当権極度増額で無剰余にすれば不動産は守れるのか?

今でもこんな質問をされることがある。
答えは「守れるときもあれば、守れないときもある」になる。

役所などの差押の場合、先順位の債権額がいくらかなどおかまいなしに差押をしてくる。
実際、このケースはきわめて多い。

「無益な差押え」は禁じれれているが、実務上は高松高裁の判決を理由に
比較的かんたんに差押えられてしまう。

もちろん無剰余であるため役所側は競売にはもちこまないが、役所の差押(多くは税金の滞納によるもの)を理由に
先順位の債権者が競売にしてしまう。

これを回避するためには先順位の債権者との交渉と、合意の上での債務の履行が必要となる。
先順位の債権者である銀行などは経済合理性で動くからここであきらめないほうがいい。

ただし、役所の差押も救済制度はあるものの機能しておらず、
早めに手立てをうったほうがいいことになる。

詳しくは日本経営合理化協会のホームページ「第66話 所有不動産に仮差押・差押をされたら…(3)」
に書いたことがあるので参考願いたい。

平成30年4月 事業承継税制改正は、ほんの一部の会社にしか役立たない

中小企業のうちその3割にあたる127万社で後継者が不在の状態という経済産業省の発表によって、
大廃業時代などと言われるようになった。

それらを阻止する目的で平成30年4月1日から事業承継税制が大きく変わった。
その内容を簡単に書くと、
中小企業であれば、一部を除いてその株式の贈与・相続にかかる税金が100%猶予されるというもの

ただし、期間内の「特例承認計画」を都道府県に提出→税務署への届出
や手続、さまざまな要件があり、これらをクリアして始めて
事業承継に係る株式の後継者への贈与・相続の税負担が実質0円として猶予される

くわしくは、国税庁の事業承継税制特集
あるいは、
【平成30年改正】事業承継税制とは? メリット・デメリットを解説します

で一読願いたいのですが、後藤孝典弁護士のこの↓
Youtube動画の説明がわかりやすいのでご覧いただきたい。

ちなみに後藤先生の著書

制度としてはとてもよくできたものだと思うが、
これを使って得するのは
黒字で資産超過の会社で、かつ銀行借入金の比率が小さい会社の事業承継となる。

事実上、よくて40~50社に1社、最悪500社に1社くらいしか使っても意味がない。
ここらへんの事情については 日本経営合理化協会のコラムに書いたのでご覧いただきたいが、
せっかくいい制度なのに、ほんの一握りの会社にしか使えず、とても残念な気がする。

アメリカの相続税の基礎控除の多さや、企業承継の優遇策なども見習って欲しいと思うのだが。

「平成30年4月1日から信用保証協会付融資制度が変更」の補足

企業再生とは直接関係ないですが、
平成30年4月1日から信用保証協会付融資制度が変更されています
という内容を書きましたが、具体的な金融機関側の対応を保証協会からの説明がされていないようです。

中小企業庁のHPに
2) 信用保証協会と金融機関の連携(詳細資料)(PDF形式:949KB)(平成29年10月31日更新)
というリンクがありご覧いただければわかるように、「中小企業の経営の状況に応じた、
保証付き融資とプロパー融資との適切なリスク分担」の事例で、
保証付き融資とプロパー融資の比率5:5の例が登場していますが、
今後は企業経営と融資銀行の関係性を見ながら、そのような判断・指導を適時にしていくものと思われます。

金融機関の担当者に確認するも、まだそのような例がなく
これからどうなるのかわからない様子でした。

平成30年4月1日から信用保証協会付融資制度が変更されています

平成30年4月1日から信用保証協会付融資制度が変更されています。
資金調達に関することなので、再生とは直接の関係はありませんが、
「中小企業の経営の改善発達を促進するための中小企業信用保険法等の一部を改正する法律案」
(平成29年6月に成立、平成30年4月1日より施行)
により変更したものです。

概要はこちら、PDF ダウンロード

きわめて簡単に大事な部分だけ書くと、

1、
小規模事業者の持続的発展を支えるため保証割合100%の特別小口保険の付保限度額
1,250万円→2,000万円にする
(創業関連保証も増枠)

2、
企業の容易な資金調達を促しかねない以前の制度では、金融機関の審査能力、管理がおろそかになる
ため、「保証付き融資」と「プロパー融資」を組み合わせる

という趣旨です。
つまり、2についてはある程度の金額以上のものはちゃんと融資金融機関
にも管理させるというものです。

その分、リスク負担が金融機関側に求められるので
大手銀行は、費用対効果を考慮して中小企業向け融資に消極的になるとも考えられます。

詳しくは中小企業庁サイト