根抵当権設定、既存根抵当権極度増額で無剰余にすれば不動産は守れるのか?

根抵当権設定、既存根抵当権極度増額で無剰余にすれば不動産は守れるのか?

今でもこんな質問をされることがある。
答えは「守れるときもあれば、守れないときもある」になる。

役所などの差押の場合、先順位の債権額がいくらかなどおかまいなしに差押をしてくる。
実際、このケースはきわめて多い。

「無益な差押え」は禁じれれているが、実務上は高松高裁の判決を理由に
比較的かんたんに差押えられてしまう。

もちろん無剰余であるため役所側は競売にはもちこまないが、役所の差押(多くは税金の滞納によるもの)を理由に
先順位の債権者が競売にしてしまう。

これを回避するためには先順位の債権者との交渉と、合意の上での債務の履行が必要となる。
先順位の債権者である銀行などは経済合理性で動くからここであきらめないほうがいい。

ただし、役所の差押も救済制度はあるものの機能しておらず、
早めに手立てをうったほうがいいことになる。

詳しくは日本経営合理化協会のホームページ「第66話 所有不動産に仮差押・差押をされたら…(3)」
に書いたことがあるので参考願いたい。

税や社会保険の滞納で自治体等はどのように差押さえる資産を探すのか?(不動産)

会社、またはその経営者の場合、複数の不動産を持つ例は多い。
会社が所有する不動産の場合、事業に必要な不動産であることがほとんどで詳細は決算書で判明する。
ところが会社経営者個人がどんな不動産を所有しているかはわからない場合がある。

たとえば会社の融資はA銀行のみでおこない、社長の自宅以外の不動産を購入するときはB信用金庫にした場合など
A銀行からすれば、その社長所有不動産はみすごされることになる。
もっとも、個人信用情報を取得したり、その不動産が収益不動産で社長がアパート経営をしている場合などは
個人の確定申告から判明してしまうことになる。

また、銀行でいえば最初に融資を行うときに作る調書の聞き取りの中で個人所有不動産を記載してあり、そこで判明する場合もある。

では、自治体等は税金の滞納による差押不動産を探すときにどんなやりかたをするのか?

一般的には、市町村であれば自治体内部・役所内部でもっている情報から着手する
同じ市内に不動産を複数持っているかは、固定資産税を調べればわかる。
そして不動産登記簿謄本を取得することになる。
このさいに共同担保目録付で謄本を取得する。
下記申請書の赤囲みの部分をチェックするのだ。

同一債権の担保として、複数不動産の上に設定された抵当権(あるいは根抵当権)
のことを共同担保というが、これは担保強化につながる点から
このような共同担保で担保設定されることが一般的なのだ。

そうやって取得した不動産登記簿謄本から銀行には
どの不動産とどの不動産が共同担保になっているかがわかるようになっている。
下記の不動産担保目録のように、同じ住所の土地・建物はもちろんのこと、異なる住所の不動産も
共同担保としてその所在が判明してしまう。

だからといって所有者が同じとはかぎらないが、少なくとも共同担保目録に記載された
不動産登記簿謄本を調べれば、関連でどんな不動産があり、
同一所有者の不動産はどれとどれかなどが、数珠繋ぎに判明することになる。
借入金・リース契約の場合、社長の個人保証が前提となるため
この共同担保目録取得は効果的な隠れ財産のあぶり出し方法になる。

もしも、経営者個人の財産を銀行や自治体、債権者に隠しておきたければ
別会社を作りその会社の所有で不動産をまったく異なる銀行ローンで購入したり、
所有者を妻名義にしたりということになる。

会社が倒産したときに、代表者の個人信用情報照会を取得しない
銀行も多いし、自治体はそれさえ取得できないから、
会社が破たんしてもそうやって個人財産は守られているケースも多いのだ。

税や社会保険の滞納で自治体等はどのように差押さえる資産を探すのか?

まず、税金や社会保険料が納期限までに納付されない場合、国であれ自治体であれ
管轄する役所は督促を行い、交渉し、財産調査を行い差押を行うこととなる。

根拠条文は下記ですが、
増加する税金滞納の状況と徴収担当人員の減少から
督促状が届いて10日後に差押があったなんていう規定どうりの話は聞いた事がない。
市役所などだと、徴収担当者が一人で数百件の滞納案件をかかえ、さらに新規が発生して
財産調査もままならないのが実情だから、督促状、交渉のあいまをみて
財産がどこにあるのかを確認する。

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(差押の要件)
国税徴収法第四十七条  
次の各号の一に該当するときは、徴収職員は、滞納者の国税につきその財産を差し押えなければならない。
一  滞納者が督促を受け、その督促に係る国税をその督促状を発した日から起算して十日を経過した日までに完納しないとき。

二  納税者が国税通則法第三十七条第一項 各号(督促)に掲げる国税をその納期限(繰上請求がされた国税については、
当該請求に係る期限)までに完納しないとき。

2  国税の納期限後前項第一号に規定する十日を経過した日までに、督促を受けた滞納者につき国税通則法第三十八条第一項 各号(繰上請求)
の一に該当する事実が生じたときは、徴収職員は、直ちにその財産を差し押えることができる。
参照元条文

(市町村民税に係る滞納処分)
地方税法第三百三十一条  市町村民税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は、当該市町村民税に係る地方団体の徴収金につき、
滞納者の財産を差し押えなければならない。
一  滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。

二  滞納者が繰上徴収に係る告知により指定された納期限までに市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。
参照元条文
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では、具体的に滞納者の財産調査はどのように行われているのか、
書いてみたい。

まず、国税が滞納した場合の滞納者の財産調査は
2001年に国税庁に導入されたKSKシステムによる情報(たれこみされた情報まで管理されている)や
各国税局でもっている情報などかなり膨大な情報が税務署内にすでにあり、本気になれば高い精度で情報が把握されているので、
また、別の機会に書くことにして、
今回は市町村などの自治体の財産調査についてに限定する。

市町村などの自治体が税金滞納者への対応は督促、話し合いがまず第一歩となる。
そして、らちがあかない場合に始めて財産調査、差押と進むことになる。

では、その財産調査において市町村の徴収担当者はどのようなことを行うかだが、
まず、市役所なら市役所内にある情報から手をつけることになる。
それと同時に近隣の銀行支店へ文書で照会書をだし、滞納者の預金の状況を確認することとなる。

つまり、財産調査といっても不動産と預金が中心になることは理解できるだろう。

たとえば、固定資産税が滞納すれば、その不動産があることがわかり、それを即差押することになる。
不動産に銀行の根抵当権が目一杯ついていて借入金がそれと同じくらいあるから
その不動産を売却しても滞納した税金の回収にはまわらない、いわゆる「無益な差押であり、それは禁止されている」と言っても
平成11年7月19日高松高裁判決があるので通用しない(詳細は別ページに記載

さらに徴収担当者は不動産登記簿謄本を取得し、共同担保目録から、それとは別の所有不動産をわりだし、さらに差押えることになる。
一般的に銀行は融資先が担保不足の場合、複数不動産に共同担保を設定するので、共同担保目録を見れば所有不動産が判明するのだ。

差押えた不動産が換価され配当がなくても、滞納者にプレッシャーを与える意味で、あるいは交渉の場につかせ支払をさせる意味で
これは重要になる。

預金調査だが、銀行から回答が来た回答書をもとに狙いをつけていくことになる。
もっとも、滞納者が法人であれば、決算書の預貯金等の内訳書からかんたんにどこに預金があるかわかるので
作業は難しくはない。

そして徴収担当者は、銀行に出向き滞納者の預金の動きをじかに見て
差押日を判断することになる。

徴収担当者が調査をするべき根拠条文は国税徴収法141条、142条にあり
それを根拠にすべきという地方税法の規定によって決められている。

これらの預金で当座預金を差押るときは徴収担当者のレベルによっては
いくつか注意を要している。
支払手形の決済日の手形交換時間後に差押をする銀行支店に徴収担当者が到着しても
預金が決済後なのでもぬけのからになっていることがあるからだ。

また逆に、手形決済資金を差押えることで手形不渡、銀行取引停止処分などになりかねず、
滞納金の回収どころか、その会社をいっきに倒産させることになりかねないからだ。

ここらへんの判断は徴収担当者にとっては難しい。

ちなみに徴収担当者がネットをとうして銀行の預金調査を依頼し、ネットをとうして
回答。差押を行うという銀行もでてきている。

差押をうけても、企業はすぐに死ぬわけではない。
じっさいにそれでも平然と事業を続けている企業もある。
いろいろな回避策もあるがここで書くべきものではないし、
抜本的な解決にはならない。

ただ、彼ら徴収担当者も仕事であり
税金を払うのは国民の義務なのだ。
それゆえに、督促を受ける前にこちらから分納についての相談をしたほうのが得策だと思う。

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国税徴収法
(質問及び検査)

第百四十一条  
徴収職員は、滞納処分のため滞納者の財産を調査する必要があるときは、その必要と認められる範囲内において、次に掲げる者に質問し、
又はその者の財産に関する帳簿書類(その作成又は保存に代えて電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他の人の知覚によつては
認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。)
の作成又は保存がされている場合における当該電磁的記録を含む。第百四十六条の二及び第百八十八条第二号において同じ。)を検査することができる。
一  滞納者

二  滞納者の財産を占有する第三者及びこれを占有していると認めるに足りる相当の理由がある第三者

三  滞納者に対し債権若しくは債務があり、又は滞納者から財産を取得したと認めるに足りる相当の理由がある者

四  滞納者が株主又は出資者である法人

(捜索の権限及び方法)

第百四十二条  徴収職員は、滞納処分のため必要があるときは、滞納者の物又は住居その他の場所につき捜索することができる。

2  徴収職員は、滞納処分のため必要がある場合には、次の各号の一に該当するときに限り、
第三者の物又は住居その他の場所につき捜索することができる。
一  滞納者の財産を所持する第三者がその引渡をしないとき。

二  滞納者の親族その他の特殊関係者が滞納者の財産を所持すると認めるに足りる相当の理由がある場合において、その引渡をしないとき。

3  徴収職員は、前二項の捜索に際し必要があるときは、滞納者若しくは第三者に戸若しくは金庫その他の容器の類を開かせ、
又は自らこれらを開くため必要な処分をすることができる。

参照元条文

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余力のない不動産と、地方税滞納による自治体の差押の実際

あきらかに余力のない不動産を差押えることは、建前上は禁止されている。
これは「無益な差押えの禁止」と言われ 国税徴収法第48条第2項に規定がある。
 (参照:国税庁 第48条関係 超過差押え及び無益な差押えの禁止)

ところが、じっさいには国税も地方税も滞納の理由で
不動産差押をしてくる。

これを違法ではないとする根拠は平成11年7月19日高松高等裁判所の判決とされている。

じっさい、これらの税金滞納による所有不動産の差押にたいして、
「あきらかに余力がないのだから「無益な差押え」に該当し違法だ」と、
不動産鑑定士の不動産鑑定評価書、担保設定された対応借入金の残高証明書を
そえて異議を申し立てをしても、1ヶ月もすれば却下の書面が届く。

参考までにどんな文面でくるのか、じっさいの書面を明示しておくと下記となる。

「あきらかに余力のない不動産とみなされないので、差押がはいるのでは?」
という質問がたまにあるが、そんなことはなくて、下記のような不動産でも税金滞納による差押は行われている。
最近の例では、時価4,000万円の不動産に銀行の根抵当権が4億円ついていて、借入が2億円ある物件でも固定資産税等の滞納による差押がきていた例もある。

自治体の徴税担当者にしてみれば、地方税法373条1項 の規定により差押を
しなければならないだけの話なのだ。
ちなみに国税についても同様の規定が国税徴収法47条1項にある。
つまり、
「滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき」
地方税法373条1項 には差押さえをしなければいけないわけだ。

もっとも、じっさいにはそんなに早く差押がされるわけではなく、ある程度の時間が経過してから差押となる。

余力のない不動産が差押られると任意売買はほぼ不可能となり、
上図でいうと、先順位のC銀行による競売でしか売却ができなくなる。

ここで、「差押解除をすれば任意売却ができるのではないか?」と思う方もいると思うが
これは実際にはすごく難しいことなのだ。

くわしくは日本経営合理化協会WEBコラム「あなたの会社と資産を守る一手」 などに記載

以下
http://law.e-gov.go.jp/
より抜粋

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地方税法373条  
固定資産税に係る滞納者が次の各号の一に該当するときは、市町村の徴税吏員は、当該固定資産税に係る地方団体の徴収金につき、滞納者の財産を差し押えなければならない。
一  滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。

二  滞納者が繰上徴収に係る告知により指定された納期限までに固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき。

____________________________

(差押の要件)

国税徴収法47条  
次の各号の一に該当するときは、徴収職員は、滞納者の国税につきその財産を差し押えなければならない。
一  滞納者が督促を受け、その督促に係る国税をその督促状を発した日から起算して十日を経過した日までに完納しないとき。

二  納税者が国税通則法第三十七条第一項 各号(督促)に掲げる国税をその納期限(繰上請求がされた国税については、当該請求に係る期限)までに完納しないとき。

2  国税の納期限後前項第一号に規定する十日を経過した日までに、督促を受けた滞納者につき国税通則法第三十八条第一項 各号(繰上請求)の一に該当する事実が生じたときは、徴収職員は、直ちにその財産を差し押えることができる。

3  第二次納税義務者又は保証人について第一項の規定を適用する場合には、同項中「督促状」とあるのは、「納付催告書」とする。

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(超過差押及び無益な差押の禁止)

国税徴収法第48条  
国税を徴収するために必要な財産以外の財産は、差し押えることができない。

2  差し押えることができる財産の価額がその差押に係る滞納処分費及び徴収すべき国税に先だつ他の国税、地方税その他の債権の金額の合計額をこえる見込がないときは、その財産は、差し押えることができない。

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地方税滞納で無剰余不動産に差押がついた場合、差押解除はできるのか?

「地方税滞納で無剰余不動産に差押がついた場合、差押解除はできるのか?」というタイトルで
書き始めたが、結論から言ってしまおう。

「できないと思ってください」・・・これが結論だ。

無剰余不動産 とは下記の例のような不動産で
差押されてても 余力がないんだから無意味で、そこから
回収できないというものだ。

都道府県、市区町村などによる無剰余不動産への差押は、
地方税法第373条7項、国税徴収法第48条2項により禁止されているが、この条文をくつがえす
高裁の判決を引用して、都道府県、市区町村はそれに対する
異議申し立てを棄却してくる。

これについては日本経営合理化協会のWEBの
坂田薫「債務者のルール」に書いてあるので参考にされたい。

下記の様な例でも異議申し立ては棄却になるのだから、この制度に期待しないほうがいい。

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こんな「仮差押え」は、絶対やってはいけない

債権もないのに、破たんしたばかりの会社の資産に
仮差押えをかけてくる、あわよくばそこからカネをむしりとろうという
ことが昔ありましたが、残念ながら、その破たんしたばかりの会社の社長のほうが一枚上手で
詐欺師が逃げた例がありました。でも、まっとうな世界の話ではないので・・・。

ところで、

前回、預金に対する仮差押えについて書きましたが、
「こんな仮差押えは絶対やってはいけない」 というものがあります。

たとえば債務者の所有不動産の謄本を見ても
住宅ローンを銀行から借りていて、抵当権の設定日から考えると
融資されたばかり。当然、ローン残高は設定額に近く
時価余力がないはず、したがって、不動産に仮差押えをかけてもおカネはもらえず意味がない。

では、そのローンを借りている銀行の預金口座にはいくらかの預金がおいてあるだろうから、
その預金に仮差押えをかけたらどうだろう? などと考える人もいるかもしれません。

しかし、それをやった場合、仮差押えをおこなった債権者には最悪の結末が訪れます。

債務者Aが住宅ローンを借りている銀行の支店に仮差押えが届く

その銀行は債務者Aの住宅ローンに関して期限の利益を喪失させる

債務者Aは破たんし、仮差押えをおこなった債権者を恨み、
二度と払わなくなる。

こんな悪循環が生まれます。

刺し違える覚悟でもない限り、
こんな仮差押えは絶対やってはいけません。

支払わない債務者に対するもっとも効率的な仮差押えとは?

企業再生家は債務者の側にたつことでも、債権者の側にたつことでも
その力を発揮することができる。

そこで、

今回は支払督促に応じない債務者を、支払わせるようにする
仮差押の効率的な方法
について書いてみようと思います。

まず、債務者の状況を調べることから始まるのが債権回収だけれど、
不動産、預金、債権のどこに、いつ仮差押えをすれば効率的なのか?
がポイントになるわけです。

債務者が一番いやがるものにたいして仮差押えをするのが一番効率的といえる。

抵当権がめいっぱい設定されていて、対応借入れ残も
かなりあるとき、つまり、時価余力のない不動産に
仮差押えは、実質できない。

給料債権に差押えをしても
民事執行法第152条 で、給与の全額の仮差押えは不可能になります。

そこで、預金に対する仮差押えが有効になります。

まず、債務者の勤務先がわかっているなら、毎月、何日に、どの銀行に給与振込されているのかを調べるわけですが、
債務者の勤務先の会社の求職情報をネットで調べると、給料日がわかります。
会社によっては給与振込は取引先であるひとつの銀行と決まっているところもあるので、
銀行も調べやすいと思います。

「支点はどうするのか?」・・・そう、銀行がわかっても債務者が口座を保有している支店がわからなければ
仮差押えは難しいです。(支店名の要否:東京地裁民事執行センター、最高裁 平成23年9月20日決定

支点は、現在、過去の住所地の近くの支店で調べられ、
あるいは会社の取引銀行の支店名でわりだすことも可能です。

そして、給与の振込日が判明しているので、第三債務者である銀行へ配達日指定をして仮差押えをすれば
いいだけなのです。

もちろん、このやり方だと債権額に満つるまで仮差押えが可能です。

参照:

*(差押禁止債権)
民事執行法第152条1.
次に掲げる債権については、その支払期に受けるべき給付の四分の三に相当する部分
(その額が標準的な世帯の必要生計費を勘案して政令で定める額を超えるときは、政令で定める額に相当する部分)は、
差し押さえてはならない。
一  債務者が国及び地方公共団体以外の者から生計を維持するために支給を受ける継続的給付に係る債権
二  給料、賃金、俸給、退職年金及び賞与並びにこれらの性質を有する給与に係る債権
2.退職手当及びその性質を有する給与に係る債権については、その給付の四分の三に相当する部分は、差し押さえてはならない。
3.債権者が前条第1項各号に掲げる義務に係る金銭債権(金銭の支払を目的とする債権をいう。以下同じ。)
を請求する場合における前二項の規定の適用については、前二項中「四分の三」とあるのは、「二分の一」とする。